Makleralleinauftrag

Ein Makleralleinauftrag ist ein Dienstleistungsvertrag, bei dem der Dienstverpflichtete - also der Makler - allein berechtigt ist, den Auftrag auszuführen und ein Tätigwerden, aber keinen Erfolg und kein Ergebnis schuldet. Die Qualität und die Quantität des Tätigwerdens ist gesetzlich nicht festgelegt worden, so dass ein Makler äußerst reduziert tätig werden kann und trotzdem Anspruch auf sein ganzes Honorar hat, selbst wenn er nur zu Vertragsbeginn kurz aber angemessen aktiv war. Der Makler ist alleine tätig, der Auftraggeber darf keinen weiteren Makler beauftragen. Bekannt sind solche Verträge vor allem beim Verkauf eines Hauses.

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1 Beispiele

Eine Schauspielerin bewirbt sich bei einem Makler bzw. Vermittler. Er fotografiert sie, notiert ihre Fähigkeiten und veröffentlicht diese Daten auf seiner Homepage. Der Makler ist tätig geworden und hat nach Vertragsende Anspruch auf das eventuell im Vertrag eingetragene Honorar für seinen Aufwand auch wenn er erfolglos war.
Ein Makler vermittelt Dessous-Models an Victoria Secrets. Präsentiert dieser Vermittler nur ein Ganzkörperfoto auf seiner Homepage, wäre er äußerst reduziert aber angemessen tätig geworden.
Der Eigentümer eines Hauses möchte dies verkaufen. Der Makler macht Fotos und erstellt ein Exposé, das er zum Beispiel im Schaufenster seines Büros aufhängt. Damit ist seine Tätigkeit beendet. Traditionell wird zusätzlich beim Verkauf noch eine Maklerprovision berechnet, so dass einige Makler bei guten Objekten bereits mit einem Erfolg rechnen und die Kosten für das Exposé sowie damit verbundene Werbung (Anzeige in Online-Portal) dem Verkäufer nicht in Rechnung stellen.

2 Kündigungsfristen

Enthält der Alleinauftrag eine dreimonatige Kündigungsfrist, so wäre das Kürzen eines vertraglich festgesetzten Honorars um drei Monate wegen Untätigkeit des Maklers während der Restlaufzeit rechtswidrig, wenn er unstreitig zu Anfang kurz tätig geworden ist und im Vertrag einzelne Tätigkeiten nicht mit bestimmten Geldbeträgen verbunden sind. Der einfache Makleralleinauftrag kann maximal 12 Monate dauern, danach bedarf es der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers um den Vertrag zu verlängern. Nach maximal 12 Monaten endet der Vertrag automatisch, ohne dass gekündigt werden muss. Bei Untätigkeit oder erheblichen Pflichtverletzungen kann fristlos gekündigt werden.

3 Pflichten des Maklers

Der Makler verpflichtet sich, angemessen tätig zu werden. Synonyme für angemessen sind passend oder entsprechend aber nicht kontinuierlich, rege oder intensiv. Im Alleinauftrag eingetragene Phrasen wie „Aufklärung des Auftraggebers“ oder „Nutzung aller Abschlusschancen“, Adjektive wie „nachhaltig“ oder „fachgerecht“ usw. sind bedeutungslos, weil sie ungenau und mit keinem Geldbetrag verbunden sind. Der Makler hat die Fotos und weitere Angaben zum Objekt entsprechend zu verwenden und haftet nur bei grober Fahrlässigkeit (z.B. falsches Bild).

4 Pflichten des Auftraggebers

Es dürfen keine weiteren Personen beauftragt werden, er darf aber selber sein Objekt vermitteln, was ihm bei dem so genannten qualifizierten Alleinauftrag jedoch verboten ist. Er hat den Makler über Veränderungen des zu vermittelnden Objekts zu informieren. Bei Immobilien oder Grundstücken verpflichtet sich der Eigentümer, dass der Makler ggf. mit Hilfe eines Notars Einsicht in das Grundbuch erhält. Durch die Zwischenschaltung eines Notars ist eine hoher Datenschutz gewährleistet. Der Makler erhält dann eine Kopie der Grundbuchdaten vom Notar und kennt damit auch die Höhe eingetragener Grundschulden. Diese Angaben sind zum Beispiel für eine Finanzierung wichtig.

5 Klauseln

Es steht beiden Vertragsparteien frei, zusätzliche Klauseln in einen Standard-Makleralleinauftrag einzutragen z.B. präzise Beschreibungen des Tätigwerdens inklusive Zeitangaben und Geldmengenangaben, monatlicher telefonischer Kontakt, usw. In der Regel haben die Makler die für die jeweiligen Branchen üblichen Standardformulare oder haben solche für ihre Firma entsprechend angepasst. Diese Klauseln dürfen nicht den gesetzlichen Bestimmungen widersprechen bzw. müssen sich in dem vom Gesetzgeber festgesetzten Rahmen bewegen, andernfalls kann ein solcher Vertrag als sittenwidrig abgelehnt werden.

6 Aufwandersatzklausel

Durch eine möglicherweise vorhandene Klausel werden die Kosten des Aufwands entweder über eine monatliche Pauschale ohne Nachweis oder über eine detaillierte Endabrechung mit Nachweis vergütet. Im Gegensatz zum Arbeitsvertrag verpflichtet ein monatliches Entgelt nicht unbedingt zu einer kontinuierlichen Tätigkeit, was folgendem Gerichtsurteil aus dem Jahr 2010 entnommen werden kann:

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger … nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem ………. zu zahlen.

Die Kosten des Verfahrens trägt der Beklagte.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Ohne Tatbestand (gemäß §313 a ZPO)

Der Beklagte schuldet dem Kläger aufgrund des Vertrages vom ………. die Klageforderung. Mit dem vorbezeichneten Makler – Allein – Auftrag haben die Parteien einen Dienstvertrag abgeschlossen, nicht jedoch einen Werksvertrag. Bei letzterem wäre ein bestimmtes Ergebnis geschuldet, bei der ersteren lediglich ein Tätig werden. Der Kläger hat im einzelnen dargelegt, in welchem Umfang er tätig geworden ist. Auch der Beklagte hat ein Tätigwerden als solches, wenn auch nur äußerst reduziert, nicht in Abrede gestellt. Da nun aber bei der Honorarvereinbarung keine einzelnen Tätigkeiten mit bestimmten Beträgen festgelegt wurden, genügt hier das Tätigwerden als solches, um den Honoraranspruch auszulösen.

Die Einwände des Beklagten sind dementsprechend, abgesehen von den substantiierten anderweitigen Angaben des Klägers, rechtlich nicht erheblich. Er könnte vielmehr gegen die Klageforderung allenfalls aufrechnen mit Gegenansprüchen. Das ihm in irgendeiner Weise ein Schaden entstanden ist, hat der Beklagte weder vorgetragen noch hierzu Beweismittel angeboten. Ein solcher Schaden dürfte sich auch schwerlich beziffern lassen, falls er tatsächlich entstanden wäre. Alternativ hätte der Beklagte allenfalls aus einem nicht Tätigwerden des Klägers ein vorzeitiges Kündigungsrecht ableiten können. Aber ein solches hat er nicht ausgeübt.

Daher ist die Klage begründet.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 286, 288 BGB, 91, 708 Nummer 11 ZPO

Ursache dieses Rechtsstreits war die Kürzung des Honorars für den Aufwand eines Maklers. Der Beklagte sah eine Pflichtverletzung darin begründet, dass der Makler nach Bestätigung der Kündigung den Kontakt abbrach, 5 Monate später eine Rechnung schickte, die einen falschen Namen enthielt, und trotz Nachfrage nicht erläutern wollte, was er in den letzten drei Monaten der Vertragslaufzeit gemacht hatte.

Das Argument, ein Alleinauftrag motiviere einen Makler besonders stark, weil er das alleinige Vermittlungsrecht besitzt, ist wegen dieses Urteils nicht haltbar, weil dieser sein Honorar bekommt, egal ob er äußerst motiviert oder äußerst reduziert arbeitet; unabhängig von der Gestaltung kann eine angemessene Tätigkeit vorliegen, was den kompletten Honoraranspruch auslöst (§ 652 BGB Punkt 2). Und wenn Tätigkeiten nicht ausführlich beschrieben und nicht mit Geldbeträgen verknüpft sind, wird der Auftraggeber auch prozessual benachteiligt, d.h. einen Prozess könnte er nur dann gewinnen, wenn er jede Tätigkeit also auch eine äußerst reduzierte Tätigkeit von Anfang an bestreitet und der Kläger das Gegenteil nicht beweisen kann.

Eine andere Situation ergibt sich, wenn ein Kreditinstitut einen Makler beauftragt oder selbst in dieser Weise tätig wird. Hierzu liegt meist kein Auftrag vor. Eine Ausnahme besteht, wenn auch hier ein Vertrag mit dem Kunden abgeschlossen wird.

7 Zusammenfassung

Der Alleinauftrag und damit der Makleralleinauftrag sind gesetzlich nicht geregelt. Ob die Arbeit eines allein beauftragten Maklers angemessen und zufriedenstellend oder pflichtverletzend war, kann wegen fehlender gesetzlicher Regelung des Alleinauftrags im Einzelfall nur ein Gericht entscheiden (§ 242 BGB).
Bei frag-einen-anwalt wird von einem Rechtsanwalt darauf hingewiesen, dass es grundsätzlich nicht auf die Intensität der Vermittlungsbemühungen des Maklers ankommt und dass dem Makler eine Erfüllung von Mindestpflichten nicht auferlegt werden kann.
In diesem Sinn soll noch auf den Vertrauensmakler hingewiesen werden, ein Begriff, der schon 1998 vom BGH "entzaubert" wurde. Damit es nicht zu einem Prozess wegen unterschiedlicher Auffassungen über eine Aufwandsentschädigung und über die Pflicht einer angemessenen Tätigkeit kommt, sollte vor Vertragsabschluss eine Verbraucherzentrale oder ein Rechtsanwalt konsultiert werden.

Genauere Bestimmungen gibt es in Deutschland nur in den einzelnen Bundesländern beim Kauf oder Verkauf eines Hauses.^[1] So wird grundsätzlich dem Käufer die Maklerprovision - zumindest teilweise - in Rechnung gestellt. Für private Wohnungsmieter wurde dies 2015 durch Bundesrecht abgeschafft.