Immobiliencontrolling

Immobiliencontrolling stellt einen speziellen Aspekt des Immobilienmanagements dar, welcher sich der Planung, Steuerung und Kontrolle von Gebäuden, Grundstücken und Immobilienportfolios aus finanzieller und organisatorischer Sicht widmet.

Gegenüber allgemeinen Controllingansätzen werden im Immobiliencontrolling immobilienspezifische Lösungen eingesetzt, welche sich besonders auch für langfristige Entwicklungen, große Vermögenspositionen und komplexe Sachverhalte eignen. Qualitative Sachverhalte besitzen eine anteilig sehr hohe Untersuchungsrelevanz. Zunehmend bedeutsam sind Aspekte des internationalen Immobiliengeschäfts von Fonds und Banken. Die Hauptaufgabe besteht hierbei weniger in der reinen Kontrolle von Finanzergebnissen, als vielmehr in einer wirksamen Koordination auch sehr heterogener Immobilienportfolios (Planung, Steuerung). Teilweise wird dann auch der Begriff Portfoliocontrolling verwendet.

In den komplexen Analyse- und Steuerungssystemen des Immobiliencontrollings bestehen zahlreiche Wechselwirkungen und Schnittstellen, etwa zu den Bereichen Stadtplanung, Rechtssprechung, Architektur, Bankwesen, IT, Politik und Verwaltung. Unter Beachtung aller relevanten Nebenbedingungen sind in erster Linie die Interessen des individuellen Eigentümers (Unternehmen, Privatperson, Öffentliche Hand) zu unterstützen. Diese können je nach Art und Interesse des Eigentümers auf die Erreichung bestimmter Nutzungsziele ausgerichtet sein (z.B. Produktion, Handel, Logistik, Wohnen) oder aber eine optimale Kapitalanlage fordern (z.B. in Form von Vermietungserträgen, eines Kapitalerhalts, einer Wertsteigerung). Aufgrund des hohen Volumens an Daten und Informationen ist eine Integration in moderne IT-Systeme (z.B. Data Warehouse, Expertensysteme) unerlässlich.

In diesem Sinne ist Immobiliencontrolling insgesamt zu definieren als ein ganzheitliches Instrument zur Durchsetzung von Zielen des Immobilieneigentümers, welches selbständig und kontinuierlich bei Immobilien unter Beachtung ihres Umfeldes entsprechende Informations-, Planungs-, Steuerungs- und Kontrollaufgaben definiert und wahrnimmt.

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1 Ursprung und Verwendung des Begriffs

Der Begriff tauchte erstmals Mitte der 1990er Jahre im Rahmen wissenschaftlicher Buchbeiträge auf, welche sich der theoretischen Weiterentwicklung allgemeiner Controllingansätze widmeten bzw. welche nach einer ganzheitlichen, strukturierten Lösung für die immer wieder auftretenden Krisen der Immobilienbranche suchten. Inzwischen sind ca. zehn Monographien zum Thema erschienen, dazu wird das Thema Immobiliencontrolling immer wieder in immobilienökonomischen Aufsätzen und Fachbüchern besprochen und weiterentwickelt. Ausgehend von der wissenschaftlichen Publikation erfolgte eine Übernahme des Begriffs in die Beschreibung diverser Beratungsleistungen, Software-Produkte und Seminarangebote, wobei dabei - entsprechend der jeweiligen Spezialiserung des Anbieters - anfangs oft nur Teilbereiche des Immobiliencontrollings (z.B. Kostenrechnung, Benchmarking, Investitionsrechnung) abgedeckt werden konnten. Auch Stellen bzw. Abteilungen in Unternehmen werden unter der Bezeichnung Immobiliencontrolling geführt. Diese widmen i.d.R. speziell der detaillierten Analyse und dem Repoting von Immobilien, Projektentwicklungen und Mietverträgen, wobei für das Gesamtcontrolling des Unternehmens häufig noch eine klassische Controllingabteilung parallel existiert.

2 Besondere Anforderungen

Während klassische Controlling-Systeme häufig auf die Kontrolle von Massenphänomenen zielen (z.B. Produktion von Autos, Vermarktung von Bankprodukten), sind immobilienwirtschaftliche Maßnahmen für das Unternehmen oft einmalig bzw. relativ selten (z.B. Neubau eines Büroobjekts, Erstvermietung eines Shopping Centers). Die Systeme des Immobiliencontrolling müssen somit auch seltene, nicht unmittelbar vergleichbare Projekte berücksichtigen können. Die Arbeit mit Szenarien und größeren Bandbreiten ist daher häufiger gefragt, als die Reaktion auf Minimalabweichungen bei Standardprozessen. Eine direkte Verwendung gängiger Controlling-Lösungen anderer Branchen erscheint oft als sehr schwierig.

Als wichtige Aspekte werden außerdem genannt:

Langfristige Auswirkung von Maßnahmen (damit Entscheidungen kurzfristig kaum zu revidieren)
Hohe Anfangsinvestitionen (damit hoher Erfolgsdruck bei jedem Projekt, keine Möglichkeit unverbindlicher Tests)
Heterogene Immobilien, Projekte und Märkte (damit mangelnde Vergleichbarkeit, verminderte Lernprozesse)
Zahlreiche unbeeinflussbare Umfeldfaktoren (damit erhöhte Risiken und Notwendigkeit der Risikovorsorge)
Anteilig starke Relevanz qualitativer Informationen (damit Bedarf an neuen spezifischen Analyseinstrumenten, Datenquellen außerhalb des Rechnungswesens)

Insgesamt müssen Instrumente des klassischen, organisationsbezogenen Controllings mit Instrumenten des Kapitalanlagen-Controllings verbunden werden. Gegenüber dem reinen Kapitalanlagen-Controlling ist die manuelle, organsisationsbezogene Komponente zu beachten (kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Immobilienmanagement mit eigenem Personal bzw. über externe Dienstleister). Die organisationsbezogene Komponente ist jedoch anteilig weniger stark ausgeprägt als z.B. bei einem Industrieunternehmen.

3 Module des Immobiliencontrolling

Gängige, im Immobiliencontrolling spezifisch entwickelte Lösungen (Controlling-Tools, Controlling-Module) sind z.B. Projekte des Immobilien-Benchmarking, dynamische Investitionsrechnungen (z.B. Vollständige Finanzpläne), Monte-Carlo-Simulationen, multidimensionale Kennzahlensysteme und Balanced Scorecards. Eine hohe Relevanz besitzen Planungsinstrumente, da der Anteil langfristiger und finanziell bedeutsamer Wirkungen im Immobilienbereich sehr hoch ist.

Häufig sind diese Lösungen für das jeweilige Immobilienportfolio individuell zu entwickeln, da Eigentümerziele, Immobilienbestand und sonstige Rahmenbedingungen sehr spezifisch sein können. So widmet sich das Immobiliencontrolling oft nur noch anteilig der direkten Analyse finanzieller Ergebnisse (analog Rechnungswesen, klassisches Unternehmenscontrolling), vielmehr berücksichtigt es hohem Maße diverse vorgelagerte Faktoren wie etwa Markteigenschaften, Nutzerinteressen, politische Einflüsse und Bevölkerungsentwicklung.

Hierzu wurden seit ungefähr Mitte der 1990er Jahre in Literatur und Praxis zahlreiche neue Methoden entwickelt und getestet. So gibt es erst seit wenigen Jahren unternehmensübergreifende Benchmarking-Projekte, welche bespielsweise der Optimierung von Bewirtschaftungskosten dienen. Neue oder erweiterte Verbände der Immobilienwirtschaft (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif), Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)) unterstützen diese Entwicklung durch einheitliche Definitionen und Standards, die es zuvor im deutschsprachigen Raum nur unzureichend gab.

4 Literatur

Matthias Eder: Immobiliencontrolling bei Institutionellen Immobilieninvestoren , Immobilien Manager, 2009, ISBN 978-3899841961 .

Klaus Homann: Immobiliencontrolling: Ansatzpunkte einer lebenszyklusorientierten Konzeption , Deutscher Universitäts-Verlag, 1999, ISBN 978-3824469307 .

Steffen Metzner: Immobiliencontrolling: Strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen , Books On Demand, Norderstedt 2002, ISBN 978-3831143665 .