Nutzungsverhältnis

Zieht ein Mieter nach Beendigung des Mietvertrages nicht aus der Wohnung aus, gewährt das Bürgerliche Gesetzbuch dem Vermieter einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung. Das Verhältnis von Mieter und Vermieter zwischen Vertragsende und Zwangsräumung wird auch als Nutzungsverhältnis bezeichnet. Ein Nutzungsverhältnis kann auch dadurch entstehen, dass der Verkäufer einer Wohnung oder eines Hauses eine Übereinkunft mit dem Käufer trifft, nach der er noch einige Zeit nach Besitzübergang weiter in dem Objekt wohnen kann, ohne dass das Entstehen eines Mietverhältnisses von den Vertragsparteien gewollt ist.

Wohnen ist auch eine Rechtsangelegenheit.

Beendigung des Mietvertrages und Weiternutzung

Nach Beendigung des Mietvertrages, i.d.R. durch ordentliche oder außerordentliche, fristlose Kündigung, hat der Mieter die Mietsache geräumt herauszugeben. Geschieht das nicht, darf der Vermieter nicht zur Selbsthilfe schreiten oder den (ehemaligen) Mieter an der Nutzung der Flächen hindern. Er ist vielmehr gehalten, sich per Räumungsklage einen Titel zu verschaffen, der durch den Gerichtsvollzieher vollstreckt werden kann. Bis zur tatsächlichen Räumung besteht das „Nutzungsverhältnis“ als ein Vertragsverhältnis „eigener Art“. D.h. der Nutzer hat Anspruch auf Besitz und ist verpflichtet, dem Vermieter eine „Nutzungsentschädigung“ zu zahlen, die der Höhe der „Miete“ entspricht. Die Grundsätze des [§ 242 BGB] führen dazu, dass der Nutzer die Flächen bis zur Herausgabe pfleglich zu behandeln hat und der (ehem.) Vermieter/Eigentümer sie instandhalten muss. Hat das Gericht im Rahmen eines Räumungsverfahrens über Wohnraum eine Räumungsfrist gem. [§ 721 ZPO] gewährt, ist bis zum Ablauf der Räumungsfrist Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Besitzstörung

Stört der Vermieter den ehem. Mieter nach der Kündigung im Besitz, z. Bsp. durch Schlössertausch und Aussperren, ohne dass ein vollstreckbarer Titel vorliegt, kann sich der Nutzer mit einem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gem. [§§ 935, 940 ZPO] zur Wehr setzen. Solange er keine störungsfreie Nutzung gewährt, hat der Vermieter keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung.

Versorgungsleistungen oder Sperre ?

Lange war umstritten, ob der ehemalige Vermieter den Nutzer mit Energie oder Wasser zu versorgen hat. Die Versorgungssperre durch den Vermieter wurde von der Rechtsprechung als unzulässige „verbotene Eigenmacht“ und “sibirische Räumung“ gewertet. Nach der Musterentscheidung des BGH vom 6.5.2009 – XII ZR 137/07 gilt grundsätzlich: Solange der Nutzer weiterhin Versorgungsleistungen an den Vermieter zahlt, darf dieser keine Versorgungssperre durchführen. Durch diese Zahlung – neben der reinen Nutzungsentschädigung – entsteht ein gesonderter Vertrag über Versorgungsleistungen zwischen den ehemaligen Parteien des Mietverhältnisses. Wird der ehemalige Mieter aufgrund eigener Verträge mit Strom, Gas oder Wasser versorgt, dürfen Vermieter, Eigentümer oder Hausverwaltung keine eigenmächtige Unterbrechung der Versorgungsleistungen durchführen, da sie in ein bestehendes, fremdes Vertragsverhältnis eingreifen und sich schadensersatzpflichtig machen würden. Im Übrigen käme der Straftatbestand der Nötigung in Betracht.

Räumungsklage oder neues Mietverhältnis ?

Wird das Nutzungsverhältnis nach Beendigung des Mietverhältnisses fortgesetzt,ohne dass innnerhalb angemessener Zeit Räumungsklage erhoben wird, wandelt sich das Nutzungsverhältnis wieder in ein ordentliches Mietverhältnis zurück. Das gilt jedenfalls dann, wenn beide Parteien die bisherigen Vertragsbedingungen einhalten, d.h. Zahlung und Zahlungsannahme erfolgen (siehe dazu: OLG Düsseldorf, Urteil vom 8.6.2006, AZ: I-24 U 189/05). Die Rechtsprechung geht dann davon aus, dass kein Interesse an der Vertragsbeendigung und kein „Rücknahmewille“ des Vermieters besteht. Die Fristen zur rechtswahrenden Klageerhebung sind bundesweit nicht einheitlich und reichen von sechs bis zu 19 Monaten. Auch ein mehrfaches Kündigen ohne Klageerhebung ist inkonsequent und kann als widersprüchliches Verhalten, mit Verwirkung des Räumungsanspruchs, gewertet werden. Für das dann neu entstandene Mietverhältnis gelten die Vorschriften des BGB; ein bis dahin ursprünglich befristetes Mietverhältnis wird zu einem unbefristeten mit den entsprechenden gesetzlichen Kündigungsfristen.

Literatur

• Emmerich/Sonnenschein: Miete – Handkommentar, Verlag DeGruyter, Berlin, 11. Auflage 2014. ISBN 978-3-11-031037-5
• Glenk, Hartmut: Nutzungsverhältnis nach Kündigung des Miet- oder Pachtvertrages, Immobilien intern - Mietrecht Spezial, Beilage zu Nr. 22/2015, Düsseldorf 2015