OLG Karlsruhe v. 11.02.2005, Az: 10 U 199/03

1 Vermieterpfandrecht ist nicht durch Austausch der Türschlösser durchzusetzen

(OLG Karlsruhe v. 11.02.2005, AZ: 10 U 199/03) Mit Austausch der Türschlösser geht der Besitz an der Mietsache auf den Vermieter über.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte im Juni 2001 für zwei Jahre Büroräume. Im April 2002 teilte die Beklagte mit, dass sie ihre Geschäfte nach Berlin verlege und die Räume ab Juni 2002 nicht mehr benötige. Werbung

Die Klägerin begehrte mit ihrer Klage die Miete für die Monate August und September sowie monatliche Nutzungsentschädigung für die Zeit von Oktober 2002 bis Januar 2003 wegen Vorenthaltung der Mietsache. Das Landgericht gab der Klage weitgehend statt. Die Berufung der Beklagten zum Oberlandesgericht Karlsruhe war überwiegend erfolgreich. Der Senat hat ausgeführt, dass die Klägerin für den Monat September 2002 keinen Anspruch auf Zahlung der Miete hat, da die Klägerin der Beklagten durch den Austausch der Türschlösser den Besitz der Räume entzogen hat. Die Klägerin durfte sich nicht wegen des Mietzinsrückstandes vom August in den Besitz der Mieträume setzen. Das Recht zum Besitz verlor die Beklagte erst bei Beendigung des Mietvertrages. Der Austausch der Türschlösser war nicht durch ein Vermieterpfandrecht gemäß § 562 BGB gedeckt. Der Senat hat offen gelassen, ob die Klägerin berechtigt war, die eingebrachten Sachen in Besitz zu nehmen. Sie durfte jedenfalls ihr Vermieterpfandrecht nicht dadurch geltend machen, dass sie die Türschlösser auswechselte und damit der Beklagten den Besitz der Räume dauerhaft entzog. Zwar mag sein, dass ein Vermieter unter Umständen auch Gewalt anwenden darf, um eine Entfernung eingebrachter Sachen vom Grundstück zu verhindern, dennoch muss er den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Deshalb muss er sich zunächst darauf beschränken, einer Entfernung der Gegenstände zu widersprechen. Dies tat die Klägerin nicht. Die Klägerin hatte auch keinen Anlass anzunehmen, dass die Beklagte ihr Vermieterpfandrecht missachten würde, wenn sie einer Entfernung der eingebrachten Sachen widersprechen sollte. Die Beklagte war bis zum Juli ihren Mietverpflichtungen aus dem Mietvertrag nachgekommen und hatte auch nicht versucht, sich aus den Mieträumen zu stehlen. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Das Mietverhältnis war Ende September 2002 beendet. Die Beklagte hat der Klägerin danach die Büroräume nicht vorenthalten. Die Klägerin hatte sich zuvor schon selbst den unmittelbaren Besitz verschafft, indem sie die Türschlösser austauschte. Damit konnte die Beklagte ihr nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr den Besitz vorenthalten. Die Klägerin war nämlich auch ohne die nicht mehr passenden Schlüssel der Beklagten nicht gehindert, die Räume anderweitig zu verwenden. Die Revision wurde nicht zugelassen. Hinweis auf den Gesetzestext: § 562 BGB Umfang des Vermieterpfandrechts: (1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters..... § 562 b BGB Selbsthilferecht, Herausgabeanspruch: (1) Der Vermieter darf die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne Anrufen des Gerichts verhindern, soweit er berechtigt ist, der Entfernung zu widersprechen. Wenn der Mieter auszieht, darf der Vermieter diese Sachen in sein Besitz nehmen. § 229 BGB Unerlaubte Selbsthilfe