Darlehenszweitmarkt

Der Darlehenszweitmarkt ist ein vergleichsweise junges Marktsegment und konzentriert sich auf den Bereich der Immobiliendarlehen. Es orientiert sich dabei an den Grundprinzipien anderer Zweitmärkte (Zweitmarkt für Lebensversicherungen, Zweitmarkt für geschlossene Fonds), nämlich dem Bestehen ineffizienter Märkte mit einer verzerrten Preisbildung. In all diesen Fällen verfügen Kunden über ein werthaltiges Produkt, für das erst gar kein Markt existiert oder dessen Preis bei der Rückgabe an den Emittenten von diesem einseitig festgelegt wird.

Der Darlehenszweitmarkt gliedert sich in 2 Segmente. Zum Einen werden darin Ansprüche auf Darlehen gehandelt, die erst in Zukunft zur Auszahlung kommen. Hierunter fallen Bauspardarlehen und Forward-Darlehen. Ferner wird die Übernahme bestehender, bereits ausgezahlter Darlehen vermittelt.

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1 Handel mit Bauspardarlehen

Es gehört zum Wesen des Bausparens, dass zunächst durch regelmäßige monatliche Zahlungen über viele Jahre ein Guthaben angespart wird. Hat dann die sogenannte Bewertungszahl, in die die Sparleistung und die Anspardauer einfließen, den vertraglich festgelegten Wert erreicht, kann der Bausparer das Darlehen in Anspruch nehmen. Die Höhe des Darlehens ist dabei abhängig von dem jeweiligen Tarif, entspricht aber in der Regel der Differenz von Anspar- und Bausparsumme. Dieser Darlehensanspruch stellt einen Wert dar, der durch die jahrelange Sparleistung erworben wurde. Nun kommt es häufig vor, dass ein Bausparer das Darlehen nicht in Anspruch nehmen will. Da eine Verpflichtung zur Darlehensinanspruchnahme nicht besteht, bleibt dem Kunden nur die Möglichkeit den Bausparvertrag zu kündigen und sich das Bausparguthaben auszahlen lassen. Diese Kündigung stellt zugleich einen Verzicht auf das Darlehen dar. Eine Kompensation für die Nichtinanspruchnahme des Darlehens sehen allerdings nur wenige Verträge vor. Hinzu kommt, dass die Berechnung dieser Kompensation in der Mehrzahl der Fälle nur statisch erfolgt, d.h. unabhängig von dem allgemeinen Zinsniveau. Im Ergebnis wird der Bausparer, der seinen zuteilungsreifen Vertrag kündigt, im Zweifel mit einer nicht adäquaten Gegenleistung entschädigt.

Ein Bauspardarlehen hat zahlreiche Vorteile. Neben dem günstigen Zinssatz und den flexiblen Tilgungsmöglichkeiten ist insbesondere die nachrangige Besicherung im Grundbuch ein wichtiges Argument für die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens. Aus diesen Gründen gibt es umgekehrt zahlreiche Finanzierungsinteressenten, die gerne ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen würden, es aber versäumt haben, rechtzeitig mit dem Ansparen zu beginnen.

Der Darlehenszweitmarkt bringt nun beide Seiten zusammen. Allerdings ist zu beachten, dass die Bausparkasse der Übertragung zustimmen muss. Unter Verweis auf § 15 der Mustervertragsbedingungen wird die Bausparkasse der Übertragung an Angehörige regelmäßig zustimmen. Dooch auch in den sonstigen Fällen der Übertragung an Dritte wird selten die Zustimmung verweigert. Denn letztlich profitiert auch die Bausparkasse selbst von der Vermittlung. Denn Sie gewinnt einen neuen Kunden dazu, der die Möglichkeit zum Verkauf weiterer Finanzierungsprodukte (Cross-Selling) bietet.

2 Handel mit Forward-Darlehen

Etwas anders stellt sich die Situation bei Forward-Darlehen dar. Hierbei handelt es sich um Darlehen, die erst in der Zukunft ausgezahlt werden. Genutzt werden diese in Erwartung steigender Zinsen. Gegen einen geringen Zinsaufschlag kann man sich damit das aktuell günstige Zinsniveau für zukünftige Immobilieninvestitionen sichern.

Aufgrund verschiedenster Gründe kann nun die Situation eintreten, dass das Darlehen nicht mehr benötigt wird und vor Auszahlung des Darlehens eine Kündigung des Forwardvertrages notwendig wird. Nun kommt es häufig vor, dass seit Abschluss des Vertrags das allgemeine Zinsniveau gesunken ist. Bei dieser Konstellation wird das Kreditinstitut regelmäßig eine sogenannte Nichtabnahmeentschädigung verlangen. Die Grundzüge der Berechnung sind höchstrichterlich festgelegt. Dennoch bleibt dem Kreditinstitut ein nennenswerter Spielraum in der Kalkulation. In der Praxis wird dieser Spielraum weitgehend ausgenutzt. Denn die Kreditinstitute haben regelmäßig kein Interesse am Verlust von Kreditgeschäft und sind bemüht, die Nichtinanspruchnahme des Darlehens unattraktiv zu machen. Auf der anderen Seite kann es für einen Finanzierungsinteressenten durchaus interessant sein, diesen Darlehensanspruch zu übernehmen. Zwar sind in dem vorgenannten Fall die Zinsen per se unattraktiv. Dies ändert sich aber unter Berücksichtigung der Kompensationszahlung, die regelmäßig dazu führt, dass der Effektivzins aus Sicht des Erwerbers niedriger ist als das allgemeine Zinsniveau.

Durch Vermittlung über den Darlehenszweitmarkt finden nun beide Seiten zusammen. Für den Altdarlehensnehmer ist das Geschäft vorteilhaft, da die Kompensation niedriger ist als die Forderung des Kreditinstituts; der Übernehmer freut sich über den niedrigen Effektivzins und das Kreditinstitut behält nicht nur das Kreditgeschäft sondern gewinnt auch einen neuen Kunden.

3 Handel mit Hypotheken-Darlehen

Vergleichbar ist die Ausgangslage bei Immobiliendarlehen, die bereits ausgezahlt wurden und die nun vor Ende der Zinsbindungsfrist zur Rückzahlung anstehen. Ist die Veräußerung der Immobilie der Grund für die Rückzahlung gilt das zuvor Gesagte, d.h. der Kunde hat bei gefallenem Zinsniveau eine Kompensation (Vorfälligkeitsentschädigung) zu zahlen. Dient die Rückzahlung des Darlehens dagegen nur der internen Umschichtung von Vermögen zur Optimierung der Zinszahlungen (Umschuldung), kann das Kreditinstitut die Rückzahlung des Darlehens verweigern.

In beiden Fällen kann der Darlehenszweitmarkt helfen, indem dem Kreditinstitut ein Ersatzkreditnehmer präsentiert wird und somit die Motivation für eine Ablehnung der Darlehensrückzahlung entfällt. Darüber hinaus rechnet sich die marktkonforme Bewertung der Kompensation sowohl für den Altschuldner wie den Übernehmer des Darlehens.